Como construir minha casa do ZERO?

11 de nov. de 2021 10 min para ler

Como construir minha casa do ZERO?

A construção de um imóvel próprio é um sonho de toda família e que muitas vezes é planejada por muito tempo antes de ser iniciado. Portanto preparamos uma lista com o passo a passo para construção do seu imóvel próprio, do zero.

Limite orçamentário
Definição do terreno
Projeto de arquitetura
Projetos complementares
Aprovação dos projetos
Orçamento da obra
Financiamento a construção
Dúvidas frequentes (como escolher uma construtora?)

1. Limite Orçamentário:

Antes de tomar qualquer decisão ou começar a construir, é muito importante que você defina o seu limite orçamentário, pois é a determinação desse valor que irá dar todas as diretrizes para escolha dos acabamentos e do padrão final do imóvel.

Para determinar o padrão do imóvel precisamos analisar vários fatores, como, acabamentos em fachadas, nos pisos, das esquadrias, das bancadas, das luminárias, das louças, dos metais, dos acessórios e de todos os materiais que que tenham padrões de qualidade e estética relevante em uma obra.

A definição do terreno/lote é um fator de alta importância quando se trata de imóveis com padrão elevado. Pois é necessário que o ambiente que o cerca também mantenha o mesmo nível de qualidade, caso contrário você pode estar desvalorizando seu imóvel quando estiver pronto. Ou seja, um lote em um condomínio ou loteamento que tenha um padrão mais elevado de acabamento, irá exigir que você siga os mesmos padrões, portanto você precisará de um limite orçamentário maior para finalização da obra.

Após analisar todos estes pontos, chegou a hora de estimar um custo para sua obra, para isso é importante que seja feita uma pesquisa de mercado com os valores cobrados pelas construtoras por metro quadrado construído, ou seja, sabendo da sua necessidade de espaço no imóvel (área construída) e os preços médios de mercado, dá para estimar o custo da sua obra. Contudo vale ressaltar que essa estimativa poderá aumentar ou diminuir o seu custo final da obra conforme suas exigências e necessidades impostas aos projetos.

Atualmente (2021) em Fortaleza-CE e região metropolitana as construtoras estão cobrando um valor entre R$ 2.200,00/m2 à R$ 3.500,00/m2 para construções de casas de alto padrão, ou seja, uma casa com 250 m2 de área construída vai ter um custo entre R$ 550.000,00 à R$ 875.000,00, contudo este valor pode variar para mais ou para menos de acordo com o nível de acabamento, a dificuldade da obra (estruturas e detalhes construtivos), o prazo e a área construída.

Em resumo, todas essas definições são importantes para que não seja projetado e planejado uma obra fora do seu limite orçamentário.

2. Definição do Terreno

Conforme mencionado no tópico anterior, a definição do terreno vai influenciar não somente no seu custo direto de compra, mas também no custo da construção e planejamento da obra. Em condomínios e loteamentos é necessário seguir exigências e regulamentos para execução de obras, são estas exigências que garantem os padrões mínimos de acabamentos e garantem a correta harmonia entre os proprietários antes, durante e depois da obra.Outros fatores importantes para ser analisados antes da compra do terreno são os desníveis do terreno (gastos excessivos com corte e aterro), qualidade do solo (gastos excessivos com fundações para solos ruins) e posição do terreno em relação ao sol (desconforto térmico e pouca ventilação nos ambientes quando mal projetado).

3. Projeto Arquitetônico

O projeto arquitetônico é onde será personalizada todas as características do cliente, tornando aquela obra em algo único e exclusivo do proprietário.Essa etapa exige um profissional qualificado para pleno sucesso do projeto, pois é ele quem irá adequar a estética, o conforto de um espaço bem projetado, e as exigências da literatura normativa ao seu limite orçamentário.Como o projeto arquitetônico é o primeiro dos projetos a ser executado, o profissional deve-se atentar à previsão dos projetos complementares (elétrico, hidrossanitário e estrutural), ou seja, prever shaft’s (locais destinados para passagem de tubulações), evitar estruturas ousadas com grandes vãos e balanços (à depender do limite orçamentário previamente definido) e dentre outras especificações que podem gerar imprevistos e transtornos posteriormente.Por fim, o projeto arquitetônico quando finalizado é encaminhado para aprovação nos órgãos competentes e posterior liberação da construção.

4. Projetos Complementares

Os projetos complementares funcionam como um guia para execução da obra, são nestes que tornam viável as condições impostas pelo projeto de arquitetura e para que as necessidades do cliente sejam transformadas na melhor solução, o que não inclui apenas estética, mas também, condições de habitação, acesso, conforto, eficiência da edificação, racionalização dos custos e melhores prazos.Dentre os projetos complementares, podemos destacar o projeto elétrico, projeto estrutural e projeto hidrossanitário como os mais necessários para uma edificação de até 500m² para uso residencial, contudo a depender das necessidades do cliente, podem ser solicitados outros projetos, como o projeto de incêndio, climatização etc.

5. Aprovação dos Projetos

Após passar por todos os passos anteriores, chegou a vez de aprovar os projetos nos órgãos competentes, ou seja, os técnicos irão analisar se os projetos estão obedecendo todas as normas técnicas, recuos, exigências sanitárias e demais exigências necessárias para viabilização da construção.

Quando o terreno faz parte de um loteamento fechado, é comum que os projetos precisem de aprovação do condomínio conforme regulamento interno de cada loteamento, portanto nestes casos os projetos devem primeiro serem apresentados ao condomínio e somente após a aprovação dos projetos no loteamento que os mesmos devem seguir para secretaria de urbanismo e meio ambiente do município em que o imóvel será construído.

Durante o processo de aprovação é necessário que seja pago algumas taxas para análise e aprovação dos projetos, o valor dessas taxas varia de acordo com cada município e características do imóvel. Atualmente alguns municípios já contam com um sistema de emissão de alvará totalmente online, ou seja, todo processo é realizado em um site e analisado por analistas ou pelo próprio sistema.

OBS: Vale ressaltar que uma obra sem alvará de construção é uma obra irregular e passível de embargo e multas, também não é possível realizar qualquer financiamento ou venda deste imóvel até que seja feita toda a regularização.

6. Orçamento de Obras

Com todos os projetos já aprovados, ou seja, sem exigência técnica de modificações solicitadas pela prefeitura ou loteamento, deve-se realizar o orçamento analítico da obra para saber quanto realmente irá custar todos os detalhes construtivos elencados nos projetos.
Este orçamento analítico deve ser composto, por todos os itens do projeto acompanhado dos quantitativos, do preço unitário e do preço total de cada etapa da obra, que geralmente inclui os valores de mão de obra e de material. Em geral os orçamentos analíticos são subdivididos em etapas, e existe uma margem média em que cada etapa varia em função do preço total, conforme imagem a seguir:
Escopo geral presente em um orçamento analítico que contém margens padrões de variância entre os preços de cada etapa em função do valor total da obra. (estas margens podem sofrer alterações de acordo com as especificações de cada projeto).

Algumas construtoras costumam elaborar um orçamento com base em um preço por metro quadrado que é baseado em um memorial descritivo padrão e em experiências de outras obras já executadas, acontece que um orçamento elaborado por preço por metro quadrado abre margens para erros, visto que cada projeto tem suas necessidades e particularidades e não se pode em hipótese nenhuma ser equiparado um projeto ao outro. Geralmente, estes “erros” serão pagos posteriormente pelo cliente através de aditivos de obra, ou seja, a construtora irá apresentar uma série de itens que não estavam inclusos no preço por metro quadrado apresentado e irá cobrar os valores excedentes para a conclusão da obra. Vale ressaltar que estimativa de valores de preços por metro quadrado é de extrema importância na etapa de definição de limite orçamentário (1º Etapa), pois é nesta etapa o cliente vai se preparar para um possível custo da sua obra.

7. Financiamento para construir?

É de amplo conhecimento que comprar um terreno e construir um imóvel não é nada barato, não é mesmo? Com isso, muitas pessoas recorrem ao financiamento à construção, onde o banco de maior referência para esta modalidade é a Caixa Econômica Federal.

O Financiamento à construção nada mais é do que um crédito disponível pelo banco para a compra do terreno (se for o caso) e construção do imóvel, contudo este crédito é pago por medições conforme andamento da obra. Estas medições são acompanhadas por engenheiros técnicos contratados pelo banco para liberação dos pagamentos.

Mas afinal, o que precisa fazer para conseguir esse financiamento?

Em geral, é feita uma pré análise de crédito através de um correspondente bancário, no qual o banco vai avaliar quanto você terá disponível para financiar. Estas informações são analisadas com base na sua renda mensal, no comprometimento financeiro atual e na idade do comprador(es) (influencia no tempo de financiamento). Para realização da pré análise são solicitados alguns documentos para comprovação destas informações e com todos os documentos em mãos, é realizada a simulação.

Com o valor de crédito disponível é feita a solicitação da engenharia, no qual um engenheiro credenciado da caixa irá avaliar o terreno onde será construído, os projetos elaborados (arquitetônico e complementares), o orçamento da obra e o planejamento (prazo) de execução para viabilizar o financiamento, ou seja, o banco irá avaliar se o valor financiado é condizente com o valor de mercado do imóvel como se pronto estivesse para ser dado como garantia.

Após a pré análise e análise de engenharia, é aprovado um valor de crédito disponível e o(s) comprador(es) são convidados para assinatura do contrato.

Dúvidas Frequentes (bonus)

Qual o prazo de execução da minha obra?

O prazo de entrega final da sua obra varia de acordo com determinados fatores, contudo podemos dividir em dois intervalos de tempo:

A. Elaboração e aprovação dos projetos para a liberação do alvará (período pré construção) . Essa etapa depende do tempo de entrega do projeto de arquitetura e dos projetos complementares (estrutural, elétrico e hidrossanitário), que pode variar em média de 4 à 8 meses à depender das modificações, complexidade dos projetos e do tempo de entrega dos profissionais envolvidos.

B. Execução da obra: A área construída, a complexidade dos projetos, a quantidade de pavimentos, a presença de subsolo, as condições climática, a disponibilidade de material no mercado, a quantidade de funcionários, o nível de acabamento e a disponibilidade de recursos financeiros são os principais fatores que alteram o prazo de uma obra. Contudo, o tempo médio estimado para construções de 200m² à 450m² variam de 6 meses à 1,5 ano.

Qual etapa mais demorada?As etapas que costumam levar o maior espaço de tempo são as etapas de estrutura e acabamentos, que são também as etapas mais caras.

Quais as principais formas de contratação de uma construtora?
Ao iniciar uma construção, é indicado a contratação de uma empresa de engenharia, garantindo a fiscalização e presença de engenheiro durante toda a execução da obra. Com isso, e dependendo da empresa contratada, existem algumas modalidades de construção, onde as mais conhecidas são: obra por administração ou por empreitada por preço global.
Um contrato por administração funciona da seguinte forma, uma construtora faz todo o gerenciamento, fiscalização e acompanhamento da obra e todos os custos com material e mão de obra são repassados diretamente ao contratante, e do valor total pago com mão de obra e materiais, uma porcentagem desse valor deverá ser pago à construtora. Ou seja, o custo final da obra será contabilizado da seguinte forma:
(Total) = (custo da mão de obra) + (custo dos materiais) + (taxa de administração)

Vantagens:

Maior controle dos gastos da obra pelo proprietário;

Maior transparência nas informações da obra;

Maior flexibilização na escolha dos materiais de sua preferência;

Menor custo com administração da obra quando comparado com o valor do BDI cobrado pelas construtoras no mercado.
Desvantagens:
Assume o risco da obra (imprevistos, inflação, prazos, custos em geral);
Um contrato por valor global funciona da seguinte forma, uma construtora faz todo o gerenciamento, fiscalização e acompanhamento da obra e todos os custos com material e mão de obra são de responsabilidade da construtora, ou seja, todo o risco da obra é de responsabilidade da construtora, onde o cliente deve se preocupar somente em realizar os pagamentos da forma acordada.
Vantagens:

Não assume riscos na obra (contudo na situação atual com alta da inflação, algumas construtoras estão fixando nos contratos uma margem para aumento de preço dos insumos);
Desvantagens:

Menos transparência nas informações da obra;

Menor flexibilização na escolha dos materiais de sua preferência;

Maior custo com administração da obra quando comparado com o valor da taxa de administração cobrado pelas construtoras no mercado, esse aumento de custo se dá pelo risco da obra.

OBS: A contratação de uma construtora por orçamento global requer muita atenção na forma de pagamentos, principalmente em período de elevada inflação dos insumos no mercado, pois muitas construtoras ainda não tem o amadurecimento em gestão de obras com maior complexidade, o que acaba havendo desperdícios de material, improdutividade da mão de obra e prejuízos diversos pela falta de gestão e planejamento, o que acaba provocando em alguns casos a falência da construtora e prejuízos para o cliente.

Como escolher uma boa construtora para minha obra?
Este talvez seja um dos pontos mais importantes e mais difíceis de serem tomados, pois é a construtora quem irá gerenciar todo capital investido e destinar os recursos de forma organizada e planejada para cada etapa da obra. Separei aqui alguns pontos que deve-se atentar na hora de escolher uma construtora, são eles:
Tempo de mercado da empresa: O tempo de mercado não garante que sua obra será um sucesso, mas te dará mais clareza que a empresa já tem mais experiência com gestão de obras e provavelmente deverá errar menos na sua obra;

Perfil dos gestores: analise bem o comprometimento dos gestores com os clientes e com a satisfação deles, ou seja, se ele escuta e atende as suas preferências, se tem uma boa comunicação com cliente e com seus próprios colaboradores;
Gestão financeira: Verifique se a empresa consegue gerenciar os recursos financeiros das obras de forma organizada, com fluxo de caixa para cada obra. Este provavelmente seja um grande diferencial, pois uma empresa sem gestão financeira estará colocando seu recurso de forma desorganizada em todas as obras da construtora, o que pode levar à um colapso financeiro se a empresa estiver tendo prejuízos em outras obras.
Satisfação de outros clientes: Busque informações com outro cliente e saiba a opinião dele sobre a construtora, esta será uma boa forma de saber onde você está pisando.

Visite obras em andamento: visitar obras em andamento vai te dar clareza sobre como a empresa conduz suas obras e seus funcionários.

Faça uma visita no escritório da empresa, pois um espaço físico gera confiança de que a empresa estará ali se alguma coisa der errado.

Pergunte sobre algum problema em obra e como foi resolvido: Isso te dará informações se a construtora é transparente com o cliente, pois não existe obra perfeita, então se ela não for honesta agora, não será durante sua obra.

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